Возражения по проекту устава ЖСК «Стройпластик»

Проект нового устава ЖСК «Стройпластик», который некоторые видели, но не все читали (так как он не был роздан) содержит несколько подводных камней, а именно:

1. Неограниченная материальная ответственность членов ЖСК по его обязательствам. Иными словами, долг любого размера (хоть 10 миллионов рублей), который будет у ЖСК, будут погашать его члены. Вы должны понимать, что если сегодня в правление входят те люди, которым вы доверяете, через несколько лет ситуация может измениться и у ЖСК появятся крупные долги из-за ошибок (или правонарушений) управления.

2. Принятие решения о банковском кредите возможно без решения общего собрания членов ЖСК. Иными словами, правление (или даже председатель ЖСК единолично) может подписать договор с банком о кредите на любых условиях, потом не расплатиться и весь долг окажется на плечах рядовых членов ЖСК. При этом объектом залога потенциально может выступить общая долевая собственность. Годами потом будем судиться с банком, доказывая, что это было неправомочно. Таким образом, необходимо прописать, что принятие решения о кредите (и обо всех условиях его) входит в исключительную компетенцию общего собрания членов ЖСК.

3. В проекте Устава вообще нет пункта «председатель ЖСК обязан», есть только пункт «председатель ЖСК наделен правами». Я считаю, что необходимо прописать на уровне устава, как минимум, следующие обязанности председателя правления ЖСК:

  • организовать прием членов ЖСК и собственников квартир в доме 1 час 1 раз в неделю после 19:00
  • рассматривать письменные заявления, предложения, жалобы от членов ЖСК и собственников квартир и давать на них ответ по адресу заявителя  максимум в 30-дневный срок, если  не предусмотрен более короткий срок для ответа

На данный момент это не является обязанностью ни правления, ни его председателя, то есть можно вообще принимать 1 раз в месяц днем и не давать письменный ответ на письменные обращения.

4. Правление ЖСК может без решения общего собрания членов исключать членов и немотивированно отказывать в приеме новых членов.

5. Нижний порог численности членов кооператива в проекте Устава не установлен, то есть он вполне может опуститься до 6 человек (3 члена правления и 3 члена ревизионной комиссии), так как законодательством установлена минимальная численность ЖСК всего в 5 человек.

6. В проекте устава не указано, что от одной квартиры может быть максимум 1 член кооператива. То есть, если в 1-комн. квартире есть несколько собственников (каждый имеет какую-то долю собственности) и они там зарегистрированы, то все они могут стать членами ЖСК.

7. По заочным голосованиям нужно прописать, что количество голосовавших членов определяется по количеству признанных действительными сданных бюллетеней (т.к. ранее во время некоторых голосований кворум считался по выданным бюллетеням).

8. По проекту устава членом кооператива может быть только собственник жилья, зарегистрированный в нем. Это дискриминационная норма, т.к. Постановлением Конституционного суда РФ от 02.02.1998 г. №4-П установлено, что «сам по себе факт регистрации или отсутствие таковой не порождает для гражданина каких-либо прав и обязанностей и, согласно части второй ст. 3 Закона РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения», выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и законодательными актами субъектов Российской Федерации».

9. Предметом деятельности ЖСК по проекту устава является «Управление, организация обслуживания, эксплуатация и ремонт общего недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности собственников жилья в доме ЖСК». Необходимо убрать слово «недвижимого», т.к. общее имущество может быть и не недвижимым (например, различное оборудование в доме). Также ничего не сказано о благоустройстве земельного участка, который может быть позже выделен.

10. По проекту устава «в органы управления и контроля ЖСК не могут входить близкие родственники». С другой стороны, общее собрание членов ЖСК является органом управления. То есть получается, что родственники, которые являются собственниками двух разных квартир в доме, не могут быть одновременно членами ЖСК и участвовать в общем собрании членов ЖСК! Это явная дискриминация.

 

11. Необходимо обязательно прописать в Уставе, что выход из состава членов ЖСК осуществляется  по заявлению члена ЖСК немедленно и без каких-либо условий (то есть сегодня человек подал заявление – завтра он уже не член ЖСК). Так как в ЖК РФ не прописана процедура выхода, там только сказано, что это должно быть прописано в Уставе кооператива. Если не будет прописано условие немедленного выхода из кооператива (а в проекте Устава ЖСК «Стройпластик» это не прописано), есть опасность, что заявление о выходе, поданное членом ЖСК, будет рассматриваться председателем правления неограниченно долго (месяц, несколько месяцев, год и т.д.)

 

Заключение

На основании всего изложенного, предлагаю еще раз внимательно прочитать проект устава и сделать для себя выводы. Понимаете ли вы, что именно вы подписываете? Это очень важный документ и он принимается на годы вперед. Устав в таком виде принимать не стоит, т.к. он несет угрозу неограниченной материальной ответственности членов ЖСК (в условиях возможности получения банковских кредитов) и концентрации власти в руках  правления и лично председателя правления ЖСК. Права будут у правления, а ответственность – на рядовых членах. Необходимо срочно внести изменения в проект устава, чтобы сделать его более приемлемым.

Проект устава: ссылка

Запись опубликована в рубрике Без рубрики. Добавьте в закладки постоянную ссылку.

4 комментария: Возражения по проекту устава ЖСК «Стройпластик»

  1. Lavr говорит:

    Добрый день,

    А нельзя ли указать, из какого пункта устава следует «Неограниченная материальная ответственность членов ЖСК по его обязательствам».

    • admin говорит:

      Здравствуйте!
      Прямо об этом в Уставе не сказано, но это сказано в Гражданском и Жилищном Кодексах.
      Смотрите:
      Статья 110 ЖК РФ:
      4. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также -жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами.

      Статья 116 ГК РФ:
      4. Члены потребительского кооператива обязаны в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов.
      Члены потребительского кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива.

      Иными словами, на основании статьи 116 ГК РФ, члены ЖСК покрывают все его убытки, какие бы они не были по объему, то есть несут ответственность (неограниченную) по его обязательствам.

      Это не противоречие, но это важно, и об этом моменте нужно помнить.

      Поэтому, так как прямо материальную ответственность членов кооператива ограничить не получается из-за этих норм законодательства, хотелось бы прописать в Уставе возможность выделения заемных средств ЖСК только с санкции общего собрания членов, чтобы не было ситуации, когда председатель правления примет решение по крупному займу на невыгодных условиях, а расплачиваться за это решение потом будут все члены кооператива.

      • Lavr говорит:

        Да, я видел эту статью

        Но вот тут

        есть комментарий (в пункте 10)

        «Члены кооператива несут ответственность по его обязательствам только в пределах неоплаченной части паевого взноса.» – т.е. поскольку квартиры приватизированы, неоплаченная часть взноса равна нулю, и собственники квартир не отвечают за долги, которые сделал ЖСК.

        • admin говорит:

          Я тоже видел этот комментарий и я даже задавал вопросы на юридических сайтах (zakonia.ru, zonazakona.ru)
          Смотрите, здесь (в пункте 10) получается, как мне кажется, противоречие.
          С одной стороны, утверждается, что ответственность членов кооператива по его обязательствам заканчивается, когда паевой взнос внесен. С другой стороны, буквально следующим предложением этот тезис опровергается:
          «В то же время члены кооператива обязаны ежегодно покрывать его убытки путем внесения дополнительных взносов. При исполнении этой обязанности они, по существу, несут субсидиарную ответственность по обязательствам кооператива за прошлые годы. Для поддержания платежеспособности кооперативов члены потребительского кооператива обязаны ежегодно покрывать возможные убытки, восстанавливая его финансовое состояние.»

          Т.е. даже после выплаты всех паевых взносов, члены кооператива должны покрывать его убытки (какими бы они не были). Что это, как ни материальная ответственность?

          P.S. Если вам интересен этот пункт, напишите мне на почту: northrop@yandex.ru
          попробуем вместе разобраться, т.к. есть и другие неясные моменты, касающиеся того, что будет, если человек выйдет из кооператива, когда на кооперативе висит долг, можно ли взыскать деньги с бывших членов кооператива после его ликвидации и т.п.

Добавить комментарий